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【法律の羽根】既存住宅購入時のポイント 後編

昨日の【法律の羽根】既存住宅購入時のポイント 前編に引き続き、
既存住宅購入のポイントをご紹介します!
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万が一、既に購入した中古物件に瑕疵(欠陥)のあることが判った場合のことについてお話しましょう。民法は、売買の目的物に隠れた瑕疵が存在した場合、買主が売主に対して契約の解除や損害賠償の支払を求めることができると定めており(566条・570条)、これを売主の瑕疵担保責任といいます。ここでいう「隠れた瑕疵」とは、当該物件購入に際し、取引通念上求められる通常の注意をもってしても発見できないような欠陥のことですので、不注意で見落としてしまった欠陥に関しては売主の瑕疵担保責任を追及することはできません。この意味でも、建物の購入は充分注意して進めるようにしなければなりません。売主の瑕疵担保責任のうち、売買契約の解除を求めることができるのは「契約をした目的を達することができないとき」に限ります。つまり、建物購入の場合であれば、もはや居住することもままならないというような極端な場合を意味しますので、それほど頻繁に生じることはないでしょう。
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瑕疵担保責任は、瑕疵の存在を知ってから1年以内に追及しなければならないものと定められていますが(民法566条3項)、実際の中古建物売買契約上はこの期間が数ヶ月程度に短縮されていることが多いようですので注意してください(但し売主が宅建業者の場合、当該物件引渡しの日から2年以上となる場合を除き、上記民法の定めより買主に不利となる期間を定めた契約を交わしてはならないこととされています)。

 

なお、中古建物売買における売主の瑕疵担保責任を引渡完了日から3か月以内に限定した契約が交わされた場合であっても、売買契約締結に至るまでの事情を総合考慮して、この期間制限を認めないものとする裁判例等もみられますので(東京地判平成25年1月31日)、購入された中古物件の欠陥等でお困りの場合には、弁護士等の専門家に早目に相談してください。

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ご回答:翼法律事務所 野口 耕治さん
関連記事:平成26年11月号

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